Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tisková zpráva

Praha

Pre-lease je pouhé oddalování spekulativní výstavby

Autor: Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu společnosti JLL


​Praha, 26. března 2015 – Předpronájem se po nástupu krize v roce 2008 stal, díky změně podmínek financování developmentu, modlou nejednoho developera administrativních budov. Situace, kdy banky vyžadovaly více než 50 % předpronájmů k tomu, aby spustily financování projektů, jednoduše většině developerů ani nedovolila přemýšlet jinak. Jak to ale ve skutečnosti s předpronájmy je? A je vůbec reálné čekat na nájemce, aby se dala spustit stavba „na klíč“?

Odpověď nalezneme v objektivním rozboru dat JLL. Mezi roky 2003 – 2014 se uzavřelo 99 předpronájmů, což je v porovnání s přibližně 2700 standardními nájmy uzavřenými ve stejném období (tedy pokud nepočítáme prodlužování smluv, expanze atd.) pouhý zlomek. Přestože za posledních 11 let bylo předpronajato celkem 451 348 m2, má to svůj háček: majoritní většina těchto předpronájmů představuje nájmy podepsané až po zahájení stavby. Nejedná se tedy o „klasické“ předpronájmy tak, jak je chápeme z hlediska financování výstavby bankou, tedy takové, které by „odstartovaly“ financování a následně výstavbu projektu. Technicky vzato jsou předpronájmy uzavřené v průběhu výstavby vlastně nájmy uzavíranými na spekulativních budovách, protože developer musel stavbu začít, aniž by znal budoucího nájemce.

Od začátku 2009 proto rozlišujeme, zda se jedná o předpronájem před samotným zahájením stavby (pre-construction), nebo předpronájem uzavřený v průběhu stavby - před kolaudací (pre-completion). Pokud toto zohledníme, zjistíme, že se za posledních 5 let bylo uzavřeno pouze 11 předpronájmů o rozloze 91 138 m2 před zahájením výstavby daných budov. Pro porovnání: předpronájmů v průběhu výstavby bylo zaznamenáno celkem 48 s úhrnem více než 132 000 m2. Výše uvedený fakt, že se v 5 letech uzavřelo jen 11 klasických předpronájmů, poukazuje na skutečnost, že šance na získání nájemce ještě před zahájením stavby je takřka na úrovni science fiction. Vydělíme-li totiž těchto 11 transakcí zmíněnými 5 lety, vyjdou nám na každý rok pouze 2 nájemci, kteří se dokázali zavázat k předpronájmu ještě dříve, než se „koplo do země“. Takto marginální poptávka je tedy jednoznačnou sázkou na nejistotu. I proto již dlouhou řadu let přirovnávám „klasický“ předpronájem k pouhému oddalování spekulativní výstavby.

Z uvedených čísel se zdá zřejmé, že většina nájemců i nadále potřebuje projekt (třebas rozestavěný) nejprve vidět, aby mohla učinit závazné rozhodnutí. Na druhou stranu je však třeba dodat, že čím dál více společností je ochotno jednat i o projektu, který je prozatím jen „na papíře“. Tyto společnosti si totiž uvědomují, že předpronájem jim dává nemalou vyjednávací výhodu i příležitost doladit projekt podle svého. Předpronájem před zahájením stavby tak budou i nadále uzavírat především velcí nájemci, kteří plánují dlouho dopředu, a to výhradně na projektech, které mohou zaručit dostavbu nejpozději do 18 - 24 měsíců od podpisu budoucí nájemní smlouvy.
       
Z pohledu předpronájmů je bezkonkurenčně nejúspěšnějším pražským projektem BB Centrum společnosti Passerinvest, které dokázalo před dokončením svých budov nalákat nájemce s celkovou plochou více než 66 900 m2. Největším jednotlivým předpronájmem před zahájením stavby se pak v posledním roce může pyšnit projekt Enterprise společnosti Erste Group Immorent, kde bude sídlit společnost AVAST.  

Na mou vlastní otázku, zda je vůbec reálné čekat na nájemce, aby se dala spustit výstavba na klíč, tak odpověď zní: není. Přesto však štěstí přeje připravenému a i nadále tu a tam bude mít některý z developerů „kliku“. Ti ostatní se vydají cestou spekulativní výstavby, která se i nadále může pyšně nazývat „sázkou na jistotu“.