Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tisková zpráva

Londýn, Praha

Nájmy kancelářských prostor na evropském trhu nadále mírně rostou

Jones Lang LaSalle’s Q4 2010 European Office Clock


Londýn, Praha, 25. ledna 2011 – Nejnovější průzkum společnosti Jones Lang LaSalle ukazuje, že po celé čtvrté čtvrtletí 2010 přetrvával na evropském trhu kanceláří mírný nárůst nájemného. Jones Lang LaSalle index pronájmu kanceláří vzrost za čtvrté čtvrtletí o 0,8 % a za celý rok o 5,4 %.
 
Průzkum „European Office Clock” společnosti Jones Lang LaSalle rovněž zdůrazňuje nárůst aktivity činnosti nájemníků během čtvrtletí, a to zvýšením objemu nově pronajatých ploch o 20 % v západní, střední i východní Evropě. Nicméně výzkum také předpovídá, že výhled pro rok 2011 počítá kvůli přetrvávajícím makroekonomickým rizikům s jen mírným růstem. Díky zlepšení důvěry a aktivity na trhu bylo navíc stlačení výnosů a mírný růst nájemného i nadále hybnou silou kapitálové hodnoty.
 
Bill Page, vedoucí oddělení průzkumu trhu pro Evropu, dodává: „Během roku 2010 se evropský trh kanceláří vyvíjel nad naše očekávání. Narůstající objem nově pronajatých ploch a nájmů spolu s poklesem nabídky je výsledek, který očekávali jen ti nejoptimističtější z nás. Ekonomická rizika ovšem přetrvávají, a to nejen v zemích, které jsou ovlivněné krizí státního dluhu. I když v roce 2011 se očekává pokračující zlepšování, lepší ekonomické základy jsou nezbytné pro udržitelnost trhu s pronájmy.”
 
Ekonomické zotavení, které bylo možné pozorovat v celém regionu ve 4. čtvrtletí, pokračovalo na přibližně stejné úrovni jako ve 3. čtvrtletí. Nicméně oživení zůstává i nadále dvourychlostní, a to na jedné straně s Německem a severskými zeměmi uvádějícími nejsilnější růst a na druhé straně s Irskem, Řeckem, Portugalskem a Španělskem, kde se potýkají s přetrvávajícími problémy.

Nájemné za nejlepší prostory pokračovalo v mírném růstu. Kancelářský index společnosti Jones Lang LaSalle zaznamenal růst o 0,8 % za čtvrté čtvrtletí oproti růstu o 0,7 % ve třetím čtvrtletí. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se nájemné za kancelářské prostory zvýšilo o 5,4 % po čtyřech po sobě jdoucích čtvrtletních růstech. Nájmy zůstaly stabilní ve více než polovině sledovaných trhů až na několik výjimek. Nájmy poklesly v Barceloně (-2,6 %), Madridu (-1,9 %) a Edinburgu (-1,7 %), zatímco v sedmi ze sledovaných trhů se nájemné zvýšilo. Nejvýraznější zvýšení bylo v Lyonu (5,2 %), Miláně (4,0 %) a Stockholmu (2,6 %), stejně jako v německých městech Berlíně, Düsseldorfu a Mnichově. Na mnoha trzích stále přetrvává značný rozdíl mezi nejžádanějšími prostory třídy A v nejlepších lokalitách a méně populárními sekundárními prostory. Tento trend bude pravděpodobně pokračovat až do doby, než se obnoví ekonomický růst. 
 
Objemy pronájmu kanceláří posílila aktivita v posledním čtvrtletí tohoto roku, kdy se obchodovalo téměř se třemi miliony metrů čtverečních, což představuje o 20 % více než ve třetím čtvrtletí. Takováto čtvrtletní úroveň nebyla zaznamenána od roku 2007. Objem nově pronajatých ploch vzrostl díky zlepšení jak v západní Evropě, tak ve střední a východní Evropě s čtvrtletním zvýšením o 20 % v obou regionech. Celkový objem nově pronajatých ploch pro rok 2010 dosáhl 10,7 milionu metrů čtverečních, o třetinu více než v roce 2009. 17 z 24 sledovaných trhů vykazuje v pronájmech zlepšení oproti roku 2009. Celkový objem pronájmů rovněž vykazuje 4% růst oproti desetiletému průměru, a to je něco, co na začátku roku očekávalo jen málo expertů. Zatímco objemy transakcí se zlepšují, nájemníci zůstávají opatrní a obchody jsou stále taženy hlavně vyjednáváním o nájmech s možností předčasného ukončení (tzv. break option) a konsolidacemi. Z důvodu přetrvávajících rizik se nadále očekává opatrnost mezi nájemníky. Zpřísnění fiskální politiky by mohlo ohrozit důvěru spotřebitelů a podniků, a tím omezit  poptávku po kancelářských prostorech během roku 2011.
 
Již šest po sobě jdoucím čtvrtletí jsou nově dodané plochy úspěšně trhem absorbovány; celkový objem obsazených ploch se zvýšil o 1,2 milionu metrů čtverečních za čtvrtletí v regionu EMEA. To bylo dáno především nárůstem ploch v Berlíně, Londýně, Paříži a Moskvě. Jediný pokles v obsazenosti nabídek byl zaznamenán ve Frankfurtu a v Haagu. Evropská míra neobsazenosti se začala snižovat  a zaznamenala pokles o 10 procentních bodů v tomto čtvrtletí na 10,2 % poté, co byla šest měsíců stabilní. V západní Evropě se mírně snížila z 10 % na jednociferné číslo (9,8 %) poté, co dosáhla 10 % ve 3. čtvrtletí, ale zůstala stabilní na úrovni 14,4 % ve střední a východní Evropě.

Objem dokončených kanceláří byl v průběhu čtvrtletí stabilní, se zhruba 1,2 miliony metrů čtverečních. To znamená, že celkový objem ploch dokončených během roku se pohybuje kolem 5 milionů metrů čtverečních, což je o 32 % méně než v roce 2009. V roce 2011 se očekává klesající tendence v objemu dokončených prostor v celé Evropě. Objem plánovaných prostor zůstává utlumený a ti, kteří budou hledat kvalitní kancelářské prostory, budou muset vybírat z omezené nabídky napříč všemi trhy. Nabídka horší kvality prostor „z druhé ruky“ zůstává na většině trhů velká a jsou na ni poskytovány výrazné slevy. Tenčící se dostupnost nejlepších prostor bude dále řídit růst nájmů a stabilitu na většině trhů.
 
Ondřej Vlk, vedoucí oddělení výzkumu pro Českou republiku, dodává: „Realitní trh v České republice obvykle reaguje ve srovnání se západoevropskými trhy se zpožděním. Nájemné se již po dvanáct měsíců stabilizuje, k čemuž přispěl i rekordně malý objem nově dokončených ploch. Pro rok 2011 je rovněž plánováno dokončení relativně malého množství ploch, navíc s vysokým podílem prostor již pronajatých, a tak očekáváme pokračování tohoto trendu. Výjimky se mohou týkat segmentu nejlepších kanceláří v centru města nebo ve vnitřním městě, kde je nabídka ve srovnání s celkovou neobsazeností v Praze poměrně omezená. Poptávku v Praze budou nadále určovat předjednané smlouvy, relokace a konsolidace provozů větších pronajímatelů.“
 
Důvěra investorů v druhé polovině roku 2010 se zlepšila zejména díky rozsáhlému ekonomickému oživení v Německu a na některých severských trzích (zejména ve Švédsku) a také díky posílení tržních základů. Přímé obchodní investice do nemovitostí v regionu EMEA v průběhu roku 2010 dosáhly 102 miliard eur, což představuje 45% nárůst oproti roku 2009. Celkem na 15 trzích došlo k růstu kapitálové hodnoty v průběhu čtvrtletí. Tento vývoj bylo možné zaznamenat zejména v Miláně, kde kapitálové hodnoty vzrostly o 7,2 % díky kombinaci rostoucích nájmů a stlačování výnosů. Nicméně čtyři trhy vykázaly klesající kapitálové hodnoty: zatímco hodnoty poklesly v Budapešti a Dublinu kvůli obnovenému růstu výnosů, snížení v Barceloně a Edinburghu bylo způsobeno výhradně negativním trendem v pronájmech. Očekává se, že výnosy budou na mnoha trzích stabilní, růst kapitálových hodnot v krátkodobém horizontu bude řízen výkonem pronájmů a nejlepších výsledků dosáhnou trhy, kde budou nájemní vyhlídky nejlepší. Nepředpokládá se však dosažení úrovně roku 2007 před rokem 2014.
 
Chris Staveley, ředitel investičního trhu pro region EMEA, shrnul situaci takto: „V roce 2010 se kapitálové hodnoty v rámci celoevropského trhu s kancelářemi zvýšily téměř o 18 % a takový nárůst jsme nezaznamenali od roku 2007. V budoucnu předpokládáme mnohem menší stlačování výnosů s výkony díky zvyšování nájemného. Význam pochopení lokálních podmínek na trhu při určování výjimečného produktu nelze přeceňovat. "