COVID-19:
Dopad pandemie
na globální
realitní trh

Pandemie onemocnění COVID-19, která do karantény uvrhla 2,6 miliardy lidí z celého světa, zásadně a zcela nečekaně ovlivňuje všechny aspekty lidského života. Zaměstnanci společnosti JLL po celém světě monitorují lokální situaci a v i těchto nelehkých dobách jsou nadále k dispozici klientům. Naše regionální a globální výzkumné týmy navíc připravily nejnovější analýzu dopadů probíhající pandemie.

Náš druhý report se věnuje vývoji ekonomiky po uvolnění restriktivních opatření, obnově provozu společností a také tomu, jak se odvětví nemovitostí přizpůsobí „nové realitě“.

Pandemie COVID-19 zasáhla celý svět a momentálně v méně či více přísné karanténě drží přes dvě a půl miliardy lidí, což představuje třetinu světové populace. Okamžitý dopad na život a ekonomiku je patrný všude kolem nás: lidé sedí doma, kanceláře a obchody jsou zavřené a výroba stojí. Jak asi bude vypadat „nová realita“, až se sníží hrozba, kterou COVID-19 představuje pro lidské zdraví, a až budou učiněny kroky k obnově ekonomiky? Odpověď možná nabízí nejnovější vývoj v Číně.

Ještě nikdy v ekonomice nepanovala taková nejistota jako nyní, přičemž trajektorii oživení hospodářství lze jen stěží předvídat. I přes absenci integrované globální reakce na pandemii přijaly jednotlivé země zásadní opatření ve snaze zmírnit její dopady na své obyvatele a ekonomiku. Náš report se věnuje hospodářskému výhledu a různým opatřením přijatým v reakci na současnou pandemii. Vzhledem k nejasnostem ohledně budoucího vývoje nicméně doporučujeme brát konkrétní prognózy s rezervou.

Co se týče realitního sektoru, pandemie urychlila některé trendy, které byly patrné již před jejím vypuknutím, a současně může znamenat konec trendů jiných. Jako příklady lze uvést nárůst obliby online nakupování, který zřejmě bude pokračovat i nadále, a na druhou stranu pochybnosti ohledně dalšího zahušťování pracovního a životního prostoru. Tyto trendy se v jednotlivých sektorech liší a mají na poptávku po nemovitostech různý dopad. Náš report popisuje možnou budoucí situaci v jednotlivých sektorech.

Pro naše klienty současnou turbulentní situaci nepřetržitě monitorujeme. Navíc jsme připravili hodnocení dlouhodobých strukturálních změn, které mohou být důsledkem pandemie, aktuální ekonomické informace a zamyšlení nad možnou podobou naší „nové reality“.

Ekonomické dopady

• Globální ekonomický růst se v letošním prvním čtvrtletí náhle zastavil a globální ekonomika zažila první čtvrtletní pokles od roku 2011. Jako stále méně pravděpodobné se jeví oživení ve tvaru písmene „V“. Vzhledem k tomu, že není známa přesná trajektorie vypuknutí pandemie a následného hospodářského dopadu, společnost JLL doporučuje se při plánování scénářů zaměřit na připravenost a agilitu.
• Dlouhodobé dopady na společnost a nemovitosti by mohly trvat několik let a změnit způsob našeho života a práce. Současná globální zdravotnická krize by mohla mít zásadní dopad na trendy, mezi které patří například práce z domova, online nakupování, deglobalizace dodavatelských řetězců, iniciativy na poli udržitelnosti a integrace technologií.

Korporátní uživatelé nemovitostí:

• Šok následující bezprostředně po vypuknutí pandemie odezněl a po krátké fázi okamžitých opatření se dnes korporace ve velkém připravují na obnovu provozu a na návrat zaměstnanců do práce.
• Při plánování obnovy provozu si korporace musí položit následující zásadní otázky:
  • Co musíme udělat, abychom po několika týdnech mohli obnovit provoz, aby naši zaměstnanci mohli zase chodit do práce a abychom se vrátili ke stabilnímu podnikání?
  • Pokud máme možnost obnovit provoz, jaké pozice se musí vrátit?
• Úkolem orgánů na úrovni měst, krajů a zemí je zajistit bezpečné prostředí a zaměstnancům i společnostem sdělovat jasné pokyny.
• Lidé si budou muset osvojit nové způsoby chování. Tento „restart“ položí základy pro vznik nových pracovišť jakožto modelu distribuovaného ekosystému.

Investoři:

• Na globálním trhu s komerčními nemovitostmi očekáváme v následujících dvou čtvrtletích jen nízkou aktivitu investorů. Investoři momentálně prosazují opatrnější přístup a navíc vzhledem k současné situaci ani nemají tolik možností k realizaci transakcí.
• Normalizaci kapitálových toků budou v krátkodobém horizontu bránit bariéry v podobě nejistoty ohledně trvání pandemie a schopnosti řádně stanovit cenu rizika.
• Obrázek o tom, jak by oživení mohlo vypadat v ostatních regionech, si lze udělat na základě aktuálního vývoje v Číně. Tamní podniky obnovily výrobu na přibližně 90 % své kapacity a znovu je otevřeno 70 % obchodů, restaurací a barů. V regionu je také citelný růst apetitu investorů, který s sebou přináší i postupné zlepšení transakční aktivity.
• Zájmu investorů se těší zejména zdravotnická a logistická zařízení, a to především z toho důvodu, že se jedná o sektory často podporované vládami a vnímané jako odolná odvětví.
• Předpokládáme, že investoři budou v nejbližší době i nadále jako hlavní kritéria při posuzování úrovně rizika vnímat:
  • stabilitu příjmů,
  • kritičnost provozu a
  • obsazenost.
• Zejména v maloobchodě, hotelnictví a v dalších segmentech, kde se mohou objevit příležitosti z důvodu narušení cen, můžeme být svědkem ofenzivnějších a rizikovějších strategií.
• Ačkoli předchozí hospodářské propady vedly k výkyvům prostředků investovaných do nemovitostí, celkově tyto investice vykazují nárůst, přičemž nevidíme důvod, proč by se tento trend měl obrátit.

Hotelnictví:

• Předpokládáme, že po zrušení opatření omezujících volný pohyb budou lidé preferovat cestování vlastním vozem a méně navštěvované destinace, které jim nabídnou možnost pobývat v přírodě a vyhýbat se davům.
• Vyloučit nelze ani to, že se změní také oblíbené typy ubytování. Lidé si dnes dávají větší pozor na bezpečnou vzdálenost od ostatních a mají obavy, že by se mohli onemocněním nakazit na veřejně dostupných místech s nedostatečnými hygienickými standardy.

Maloobchod:

• V krátkodobém horizontu zůstává hlavním úkolem maloobchodníků udržení hotovosti. Stále více maloobchodníků a provozovatelů volnočasových center hledá možnosti, jak vykompenzovat tržby, o které přišli v kamenných provozovnách.
• Očekáváme, že v reakci na současnou situaci se maloobchodníci více zaměří na flexibilní multikanálový obchodní model s komplexním servisem. Dosažení tohoto stavu vyžaduje posílení vzájemného partnerství mezi majiteli nemovitostí a maloobchodníky.
• Pro všechny maloobchodníky je důležité, aby dokázali přijít s relevantní nabídkou a chovali se sociálně odpovědným způsobem navzdory dočasnému omezení výdajů spotřebitelů.
• V dlouhodobějším horizontu je pravděpodobné, že mnozí maloobchodníci přehodnotí své dodavatelské řetězce ve snaze zajistit kontinuitu svého provozu a zmírnit riziko budoucích šoků.

Průmysl a logistika:

• Průmysl a logistika stály před vypuknutím pandemie COVID-19 na velmi pevných základech a mají dobré předpoklady k tomu, aby těžily z následného oživení. Pandemie dále urychlí mnohé trendy, které byly patrné již před jejím vypuknutím.
• Klíčovými faktory se stanou snižování rizik v dodavatelském řetězci a odolnost. Společnosti budou přikládat stále větší význam:
  • obnově výroby v jejich vlastní zemi nebo v blízkých zemích,
  • větší diverzifikaci dodavatelů,
  • diverzifikaci způsobů přepravy.
  • Je možné, že společnosti s velmi štíhlými dodavatelskými řetězci (nízkými zásobami) začnou klást větší důraz na zvýšení stavu svých zásob.

Kancelářský trh:

• Nucený masový přechod na práci z domova dále zdůrazní nutnost zavádět agilní portfolia a zajistit spolupráci ve fyzických kancelářích.
• Dále je pravděpodobné, že dojde ke snižování zahuštění prostoru, protože velké otevřené kanceláře s vysokou hustotou zaměstnanců se ve světle pandemie jeví jako problematické řešení.
• Zatím je předčasné předvídat vývoj, co se týče množství prostoru, který korporace budou potřebovat po odeznění pandemie, nicméně je zřejmé, že fyzické kanceláře budou hrát hlavní roli při usnadňování interakce, spolupráci a v konečném důsledku také z hlediska zajištění zdraví, spokojenosti a produktivity zaměstnanců.
• Přímým důsledkem pandemie COVID-19 je pokles poptávky po flexibilních kancelářských prostorách, na které v předchozích letech připadala podstatná část čisté absorpce v tzv. gateway městech. Tato situace si pravděpodobně vyžádá zásadní konsolidaci na trhu flexibilních prostorů.

Rezidenční sektory:

• Po celou dobu pandemie COVID-19 si rezidenční sektory udržují pověst odolného trhu se stabilním provozním cashflow. Jednotlivé rezidenční sektory se však z hlediska budoucích výkonů budou podstatně lišit.
• Za nejodolnější vůči dopadům pandemie je obecně považován trh s nájemním bydlením, nicméně i ten může být postaven před výzvy, pokud rostoucí nezaměstnanost povede k propadu poptávky po tomto typu bydlení. Sektor nadále těží ze stabilního cashflow a schopnosti aktivně řídit nájmy s cílem udržet nájemníky a omezit riziko vysoké neobsazenosti. Je nutné podotknout, že tento vývoj je podmíněn relativně rychlým odezněním pandemie.
• Studentské bydlení již absorbovalo různé dopady pandemie COVID-19 a má tu výhodu, že mnozí studenti již mají nájemné předplaceno na celý letní semestr. Nicméně nelze vyloučit výrazné změny podílu zahraničních, a to zejména čínských, studentů na západních univerzitách, přičemž toto riziko by vyvolalo dodatečné tlaky na příjem od tuzemských studentů.
• Na provozu pečovatelských domů a zdravotnických zařízení se projeví široká škála dopadů pandemie COVID-19. Tlaky vyvolané touto bezprecedentní zdravotnickou situací si s největší pravděpodobností vyžádají další konsolidaci v sektoru pečovatelských domů, který se navíc možná nevyhne ani větší pozornosti regulačních orgánů.
• Colivingové platformy jsou přímým hrozbám vystaveny především v majetkové rovině. Jedna z jejich silných stránek spočívá v širším uplatnění technologií při vytváření digitálních komunit a ve schopnosti členů těchto komunit si navzájem pomáhat a řešit výzvy spojené s dodržováním sociálního distancování.